FONDS EN VEDETTE
Discernement, sélection et gestion légitimement active
FNB actif immobilier Dynamique (DXRE)
MARIA BENAVENTE
Vice-présidente et gestionnaire de portefeuille
TOM DICKER
Vice-président et gestionnaire de portefeuille principal
Dénicher des occasions dans le marché immobilier
En raison de différents défis – dont les taux d’intérêt élevés –, le secteur immobilier a été délaissé par certains investisseurs. « Nous voyons que beaucoup d’attention est portée aux taux d’intérêt, mais c’est loin d’être le seul problème. C’est pourtant un bon moment d’investir, pourvu qu’on fasse preuve de discernement, qu’on choisisse bien les titres et qu’on s’éloigne des indices », explique Tom Dicker. Malgré les vents contraires qui continuent de souffler sur certains sous-secteurs de l’immobilier (les immeubles de bureaux, par exemple), Maria Banavente estime qu’« il existe un fort potentiel découlant des déséquilibres observés actuellement du côté des titres boursiers, qui se négocient à prix d’aubaine en comparaison avec le reste du marché et leur valeur marchande estimée ». Elle ajoute que les fiducies de placement immobilier canadiennes et américaines sont nombreuses à offrir des rendements solides et une croissance supérieure à l’inflation.
Sources: Citi Capital Markets Research, Bloomberg et CBRE le 31 juillet 2024
Un mandat flexible et activement géré
Maria Benavente et Tom Dicker sont d’avis que la flexibilité inhérente à la gestion active confère un atout de taille au DXRE par rapport aux produits passifs. Maria Benavente souligne que « même avant le passage au télétravail dans la foulée de la COVID, nous considérions le secteur des immeubles de bureaux comme hautement cyclique, gourmand en capital et victime de la surconstruction. C’est pour cette raison que nous avons décidé de réallouer le capital jusqu’à ultimement exclure le secteur. »
C’est la flexibilité rendue possible par la gestion active qui donne aux fonds Dynamique une longueur d’avance sur les produits gérés passivement. Porter attention aux avantages régionaux et ajuster la pondération des principaux secteurs (commercial, bureaux, résidentiel) peut aider à générer de très bons résultats.
DXRE : loin de l’indice
Le FNB actif immobilier Dynamique propose une stratégie diversifiée de gestion active ciblant des actifs immobiliers de grande qualité misant sur une démarche à la fois ascendante et descendante. Il ne ressemble à aucun indice disponible aujourd’hui.
Si de nombreux FNB immobiliers canadiens se spécialisent soit dans l’immobilier canadien, soit dans l’immobilier mondial, le DXRE cherche à faire les choses différemment. Le fonds tend à privilégier quelque peu les titres canadiens puisque, comme l’explique Maria Benavente, « nous avons un marché immobilier très intéressant – un petit plus ». Le FNB procure le meilleur des deux mondes puisqu’il choisit ses placements du point de vue des investisseurs canadiens tout en étant de portée mondiale.
Pas de pénurie d’occasions
Bien que certains pans du secteur immobilier commercial continuent d’éprouver certaines difficultés, Tom Dicker et Maria Benavente estiment que les occasions ne manquent pas pour autant. Le sous-secteur des centres de données en est un bon exemple : l’explosion de la demande globale pour les données découlant de l’augmentation faramineuse des investissements en intelligence artificielle, entre autres facteurs, rend les infrastructures de données, les centres de données et les actifs comme les tours de téléphonie cellulaire très intéressants de l'avis de l'équipe.
Même si la demande s’est normalisée et que l’offre est relativement élevée, les deux gestionnaires assurent que les fiducies de placement immobilier industrielles sont prometteuses à long terme. « Une fois que les problèmes d’approvisionnement seront chose du passé, nous devrions voir la croissance des loyers réaccélérer, puis se stabiliser, grâce à des tendances à long terme, comme la relocalisation dans un pays proche ou la croissance inarrêtable du commerce en ligne », explique Maria Benavente.
Et qu’en est-il de la crise du logement au Canada? Si la pénurie de logements se poursuivra à court terme, l’insuffisance de l’offre profite aux FPI d’immeubles résidentiels au Canada, car elles offrent des logements abordables de gamme moyenne. « Nous croyons que l’immobilier résidentiel aura le vent dans les voiles pendant encore un certain temps, indique Maria Benavente. Tant que les déséquilibres persistent, il y aura des escomptes. Mais il faut être actif pour en profiter. »
Tom Dicker ajoute que « profiter des occasions, c’est plus que détenir des actifs. C’est savoir sélectionner les types de propriétés qui ont les meilleures équipes de gestion et dont la croissance des loyers peut être capturée. »
FPI : « Il est temps de prendre position »
Vous voulez mieux comprendre le potentiel du marché immobilier actuel? Écoutez notre plus récent balado On the Money, dans lequel Tom Dicker et Maria Benavente survolent le marché et pointent les secteurs qui devraient connaître une croissance intéressante.
AVIS
Les placements dans les fonds communs et les fonds négociés en bourse (FNB) peuvent entraîner des commissions, des commissions de suivi, des frais de gestion et des charges. Prenez connaissance du prospectus avant d’investir. Les taux de rendement indiqués correspondent aux rendements totaux historiques, composés chaque année. Ils incluent la variation de la valeur des parts et le réinvestissement de toutes les distributions. Ils ne tiennent pas compte des commissions de souscription et de rachat, des frais de placement, des frais optionnels ni des impôts payables par un porteur de titres, qui auraient pour effet de réduire le rendement. Les parts de fonds communs et de FNB ne sont pas garanties. Leur valeur change fréquemment et le rendement antérieur est susceptible de ne pas se répéter.
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